Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2023 (Az. VII ZR 231/22) eine Entscheidung des OLG Karlsruhe aufgehoben, die die Verjährung von Vergütungsansprüchen des Bauträgers betrifft. Der Bundesgerichtshof hat dabei einen langjährigen Streit entschieden und klargestellt, dass der Vergütungsanspruch des Bauträgers ein einheitlicher Anspruch sei, für den eine zehnjährige Verjährungsfrist gilt. Diese zehnjährige Verjährungsfrist beginnt (erst) mit der Entstehung des Anspruchs. Hierunter versteht der BGH den Zeitpunkt, zu dem der Anspruch erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden könnte. In der Regel sei damit, sofern keine besonderen Absprachen getroffen seien, der Zeitpunkt der Fälligkeit maßgebend.

Eine Aufteilung des Anspruchs in seine kaufvertraglichen und werkvertraglichen Elemente mit der Folge unterschiedlicher Verjährungsfristen kommt allenfalls dann in Frage, wenn die Parteien eine solche Aufteilung explizit vereinbaren.

Nach dem BGH verdrängt die zehnjährige Verjährung nach § 196 BGB als speziellere Regelung die Vorschrift des § 195 BGB, der die dreijährige Verjährung vorsieht. Dies sei im Fall eines Bauträgervertrags sachgerecht, da der Käufer an der isolierten Werkleistung kein Interesse habe. Denn das Bauwerk wird mit Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sodass die Werkleistung nur dann einen nachhaltigen Wert für den Erwerber hat, wenn er auch Eigentümer des Grundstücks wird. Daher sei es gerechtfertigt einheitlich die spezielle Verjährungsregelung des § 196 BGB anzuwenden, der eine Verjährungsfrist von 10 Jahren vorsieht.

Das BGH-Urteil dürfte eine Grundsatzentscheidung sein, die einen langjährigen Streit über die anzuwendenden Verjährungsfristen ausstehender Vergütungsansprüche von Bauträgern klärt. Insbesondere in streitigen Fällen verweigerter Abnahmen bezüglich des Sondereigentums und / oder des Gemeinschaftseigentums ist der Zeitpunkt der Fälligkeit eines Vergütungsanspruchs schwierig zu bestimmen. Aus diesem Grund konnte häufig die Situation entstehen, wonach der Bauträger vorsorglich verjährungshemmende Maßnahmen einleiten musste, da der Ablauf einer dreijährigen Verjährungsfrist drohte.

Aufgrund des BGH-Urteils könnte es sich nun für Bauträger lohnen, gegebenenfalls seit langem ausstehende Posten nochmals genau zu prüfen, da eine Realisierung von Vergütungsansprüchen innerhalb von 10 Jahren möglich ist.