Der BGH hat am 10.10.12 (Az. VIII ZR 25/12) einen Fall entschieden, der Anlass zur Warnung für Vermieter ist.

Ein Mieter hatte vom Vermieter während des Mietverhältnisses die Erlaubnis erhalten, seine ursprünglich mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattete Wohnung mit einer Gasetagenheizung auszustatten, was auch erfolgt war. Zwischenzeitlich hat der Vermieter eine Zentralheizung eingebaut und verlangt nun die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die Zentralheizung u.a. mit der Begründung, der allgemein übliche Zustand werde dadurch hergestellt. Der Mieter bestreitet das und beruft sich wegen der zu erwartenden Mieterhöhung auf eine besondere Härte, weswegen er den Anschluss nicht dulden müsse.

§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB bestimmt, dass die Mieterhöhung nicht als Härtegrund anzusehen ist, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

Der BGH gibt dem Mieter Recht: Wenn eine Wohnung durch erlaubte Arbeiten des Mieters den allgemein üblichen Zustand bereits erreicht habe, müsse dies berücksichtigt werden und es komme nicht auf den Zustand an, der zur Zeit der Anmietung gegeben gewesen ist. In diesem Fall wäre der Anschluss an die Zentralheizung als Anpassung an das allgemein Übliche „durchgegangen“ und der Mieter hätte auch die hieraus folgende Umlage der Kosten (11% der Kosten auf die Jahresmiete) als Mieterhöhung tragen müssen.

Fazit:

Die ursprünglich erteilte Erlaubnis fällt dem Vermieter jetzt auf die Füße, weil er eine einheitliche Gestaltung im gesamten Gebäude (Zentralheizung) nicht durchsetzen kann. Der Folgeprozess hinsichtlich der Betriebskosten scheint vorprogrammiert. Bedenken Sie also bei Mieteranfragen unbedingt die zukünftig selbst geplanten Änderungen und Maßnahmen weit vorausschauend und berücksichtigen Sie diese Entscheidung auch dann, wenn Sie bei beabsichtigten Ankäufen eines Vermietungsobjektes im Rahmen einer Due Diligence Mietverträge prüfen.

Jan Helge Kestel

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Erfurt