Grundstücksübertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt an die eigenen Kinder sind häufig sinnvoller Bestandteil einer weitsichtigen Nachlassplanung. In aller Regel übersteigt der Steuerwert der Immobilie (die Wertermittlung erfolgt gem. der §§ 184 BewG) den Steuerwert des Nießbrauches, so dass der steuerliche Freibetrag – dieser kann alle zehn Jahre in voller Höhe ausgenutzt werden – genutzt wird. Weiterer Effekt ist die „Reduzierung“ des späteren Nachlasses, was auch dann leitendes Motiv der Übertragung sein kann, wenn auf Grund eines hohen Nießbrauchswertes der Freibetrag nicht oder nur marginal angegriffen wird.

Auf Grund des Nießbrauchsvorbehaltes kommt der Nießbraucher weiterhin in den Genuss der Erträgnisse aus Vermietung und Verpachtung. Zu beachten ist jedoch, dass nur solche Werbungskosten abgesetzt werden können, welche auf einem Aufwand beruhen, zu welchem der Nießbraucher gegenüber dem Eigentümer auch verpflichtet war. Gem. § 1041 BGB schuldet der Nießbraucher lediglich den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand. Übernimmt der Nießbraucher jedoch auch den außergewöhnlichen Erhaltungsaufwand, werden die damit korrespondierenden Werbungskosten steuerlich nur dann anerkannt, wenn vertraglich die entsprechende Übernahmeverpflichtung des Nießbrauchs vereinbart wird. Hierauf sollte bei der Vertragsgestaltung unbedingt geachtet werden. Bestehende Darlehen, welche der Nießbraucher nach Übertragung des Grundstückes weiter bedient, werden bei der Bemessung des Steuerwertes zunächst nicht berücksichtigt. Gem. § 6 BewG werden Lasten, deren Entstehung vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängen, erst mit Eintritt der Bedingung berücksichtigt (hier Übernahme der Darlehensverbindlichkeit mit dem Tod des Übertragenden). Nach Bedingungseintritt muss jedoch bis Ablauf des darauffolgenden Kalenderjahres die Abänderung des ursprünglichen Schenkungssteuerbescheides beantragt werden.

Häufig übertragen Eltern das in jeweils hälftigem Miteigentum stehende Grundstück an ihre Kinder, wobei ein Nießbrauch in Gesamtberechtigung vereinbart wird. Verstirbt ein Elternteil, gelangt der Überlebende in den Genuss des „vollen“ Nießbrauchsrechtes. Zu beachten ist jedoch, dass der überlebende Ehegatte die AfA nur zu 50 % in Anspruch nehmen kann. Steuerlich wird zwischen Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch unterschieden, wobei ein Zuwendungsnießbrauch nicht zur AfA berechtigt. Der aus dem Miteigentumsanteil des verstorbenen Elternteils „resultierende Nießbrauch“ stellt sich lediglich als solcher – nicht zur AfA berechtigender – Zuwendungsnießbrauch dar.

Stefan Flaig

Fachanwalt für Familienrecht

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Karlsruhe