Mit Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11 – hat der BGH klargestellt, dass eine fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel beim Verkauf einer Wohnung darstellt.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hat der Beklagte – unter Ausschluss der Gewährleistung – eine Eigentumswohnung an die Klägerin veräußert. Als diese dann die Wohnung weiter verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass eine Baugenehmigung nicht vorlag. Der Beklagte hat die Wohnung umgebaut. Daraufhin wurde der Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und die Baubehörde untersagte die Nutzung der Wohnung (erteilte aber später unter Auflagen eine Baugenehmigung). Die Klägerin begehrte die Rückzahlung des Kaufpreises.

Der BGH hat der Klägerin insoweit Recht gegeben, als von einem Sachmangel auszugehen ist. Denn ein solcher, so der BGH, seit regelmäßig bereits dann gegeben, wenn die Nutzung des Wohnungseigentums wegen der fehlenden Baugenehmigung bis zu deren Erteilung durch die Baubehörde untersagt werden könne. Denn insofern fehle es an der öffentlich-rechtlichen Befugnis, die Wohnung zu nutzen. Entscheidend sei, ob die Baubehörde die Nutzung der Wohnung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen könne oder nicht.

Aufgrund des Gewährleistungsausschlusses war in diesem Fall auch zu klären, ob seitens des Beklagten arglistig gehandelt wurde; dies zu beurteilen hat der BGH allerdings dem zuständigen Oberlandesgericht überlassen.

Dr. Rico Faller

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Karlsruhe