Der BGH hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 30.04.2020 IX ZR 162/16 festgehalten, dass die sogenannte kalte Zwangsverwaltung, also eine Absprache, dass ohne formelle Beschlagnahme die Mieten an den Grundpfandrechtsgläubiger ausgezahlt werden, nicht insolvenzfest ist, sondern angefochten werden kann.

Es muss daher allen Grundpfandrechtsgläubigern geraten werden, auf jeden Fall dafür Sorge zu tragen, dass eine insolvenzfeste Beschlagnahme der Forderungen erfolgt.

Dies ist deshalb notwendig, weil eine Gläubigerbenachteiligung in Betracht kommt, wenn die zur Sicherheit abgetretenen Mietforderungen mit Verbindlichkeiten des Schuldners verrechnet wurden, die vom ursprünglich vereinbarten Sicherungszweck nicht umfasst sind. Eine Gläubigerbenachteiligung liegt auch vor, wenn die Mietforderungen nicht anfechtungsfest beschlagnahmt worden sind.

Es muss eine formelle Beschlagnahme des Grundstücks im Wege der Zwangsverwaltung oder eine Pfändung der Miet- und Pachtforderungen herbeigeführt werden.

Zwar kann die kalte Zwangsverwaltung den erforderlichen Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners entfallen lassen, wenn sich der Schuldner vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegenüber dem Gläubiger damit einverstanden erklärt hat, diese Miet- und Pachtforderungen wie bei der formalen Anordnung der Zwangsverwaltung abzuführen. Die Beweislast für eine solche innere Einstellung des Schuldners liegt aber beim Grundpfandrechtsgläubiger, aufgrund von bei Zeugenaussagen immer auftretenden Unsicherheiten sollte man sich hierauf nicht verlassen.

Christian Schlemmer

Rechtsanwalt

Karlsruhe

Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht

Fachanwalt für Insolvenzrecht

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