Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern sind sog. Schönheitsreparaturklauseln, mit denen der Vermieter bei Wohnraummietverträgen die grundsätzlich ihm obliegende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Rahmen von Formularmietverträgen auf den Mieter abwälzt. Eine Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Mietsache ist grundsätzlich - auch im Rahmen von sog. Formularmietverträgen - von dem Vermieter auf den Mieter zulässig.

In einer schier unüberschaubaren Einzelfallrechtsprechung haben sich zahlreiche Instanzgerichte und auch der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Wirksamkeit einzelner Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen auseinandergesetzt.

Erst jüngst hat der BGH mit Urteil vom 09.06.2010 – XIII ZR 294/09 – , über einen Fall entschieden, bei dem zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen in dortigen Formularmietvertrag unter anderem folgende Bestimmung vereinbart war:

„5. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen… in der Wohnung ausführen zu lassen…., sowie die Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähnen, Spülkästen oder Drückspüler, Wasch- und Abflussbecken instand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzten… 6. Dem Mieter obliegt auch die Instandhaltung, also kostenmäßige Übernahme der während der Mietzeit notwendig werdenden Reparaturen, an den in der Wohnung eventuell vorhandenen elektrischen oder Gas-Geräten… und an den eventuell in der Wohnung befindlichen Einbaumöbeln…

7. Kommt der Mieter seinen vorstehend angegebenen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so hat die Vermieterin das Recht, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen“.

Im dortigen Fall zog der Mieter aus, ohne entsprechende Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, woraufhin der Vermieter Schadenersatz in Höhe von 7.036,35 € wegen unterlassener Schönheitsreparaturen begehrte.

Der BGH hat im Urteil vom 09.06.2010 entschieden, dass eine derartige Schönheitsreparaturklausel - jedenfalls im Rahmen von Formularmietverträgen – unwirksam ist, da der Inhalt dieser Klausel der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1, Satz 1 BGB (Artikel 229, § 5, Satz 2 EGBGB) nicht Stand hält.

Der BGH sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters in der Schönheitsreparaturklausel darin, dass diese auch so verstanden werden kann, dass der Mieter nicht selbst tätig werden darf, sondern eine entsprechende Schönheitsreparatur und Instandsetzung ausführen lassen muss. Dies würde jedoch bedeuten, dass ihm eine fachgerechte Selbstvornahme der erforderlichen Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten verwehrt wäre, sodass dem Mieter einen kostengünstigere Variante der durchzuführenden Arbeiten nicht möglich ist.

Bislang waren Schönheitsreparaturklauseln Gegenstand der höchstrichterlichen Entscheidungen, die wegen überlanger Fristen, der Ausführungsart oder starrer Fristen der Durchführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam erachtet wurden. Nunmehr wurde eine weitere Variante einer standardmäßig vorformulierten Schönheitsreparaturklausel aufgrund der Rechtssprechung des BGH als unwirksam erachtet.

Cornelius Weiß

Rechtsanwalt

Mannheim