Aktuelle kantonale Entscheide im Bau- und Immobilienrecht

Unzulässigkeit der Umnutzung einer Wohnung als Bed and Breakfast

Verfahrensgegenstand war ein Bewilligungsgesuch betreffend Umbau einer Wohnung und deren gewerbliche (Um-)Nutzung als Bed and Breakfast (B&B), welches der Rekurrent als Neben­geschäft zu einem Restaurant betreiben wollte. Dabei handelt es sich um eine bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum gemäss § 4 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WRFG, SG 861.500). Eine Bewilligung kann nach § 8 Abs. 3 lit. b und c WRFG erteilt werden, wenn die Zweckänderung einem Bedürfnis (1) der Wohnbevölkerung des Quartiers oder (2) an der Erweiterung/Verlegung eines im Kantons bestehenden Betriebs entspricht. Beides wurde vom Appellationsgericht (AppGer) verneint. Ein B&B würde v.a. von auswärtigen Besuchern genutzt, was zwar zu einer Bereicherung und Belebung des Quartiers führen könne. Dies entspräche aber nicht ohne weiteres einem Bedürfnis der Wohnbevölkerung, ansonsten der Schutzzweck des WRFG derogiert würde. Für eine Betriebserweiterung i.S. von § 8 Abs. 3 lit. c WRFG bedürfe es sodann eines betrieblichen Zusammenhangs in räumlicher, zeitlicher oder funktionaler Hinsicht. Die Quersubventionierung eines schwach rentierenden Restaurants genüge aber nicht. Schliesslich verneinte das Ge­richt unter Hinweis auf die basel-städtische Leerwohnungsziffer von 0.7 % Umstände, welche eine Bewilligungserteilung gestützt auf die Generalklausel in § 8 Abs. 3 WRFG ausnahmsweise rechtfertigen würden (AppGer BS, Geschäftsnr. VD.2017.159 Urteil vom 23.8.2018).

Umfang der zulässigen Abweichung von der Grundordnung im Bebauungsplan

Ein vom Gemeinderat Riehen erlassener Bebauungsplan sah eine gegenüber dem erst 2015 revidierten Zonenplan abweichende Ausrichtung der zulässigen vier Gebäude vor. Darüber hinaus wurde für die betroffenen Parzellen in der Zone 2a die Erstellung von drei Vollgeschossen anstelle der Regelbauweise von zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zugelassen sowie eine Überschreitung der zulässigen Gebäudetiefe bei einem Baufeld erlaubt. Das AppGer anerkannte, dass der Erlass des Bebauungsplans in einem Spannungs­verhältnis zum Grundsatz der Planbeständigkeit steht, gewichtete das öffentliche Interesse an der verbesserten Bebaubarkeit des betroffenen Grundstücks durch innere Verdichtung aber höher als die Interessen der Rekurrierenden an der unveränderten Beständigkeit des geltenden Zonenplanes. Die Rüge, dass das Projekt gegen das Erfordernis der guten Gesamtwirkung verstosse, wies das AppGer mit der Begründung ab, dass die Überprüfung der Ästhetikgeneralklausel von § 58 des Bau- und Planungsgesetzes (BPG, SG 730.100) i.d.R. erst bei der Beurteilung des konkreten Baubegehrens erfolgen könne (AppGer BS, Geschäftsnr. VD.2017.78, Urteil vom 25.9.2018)

Abzugsfähigkeit der Kosten einer Totalsanierung mit Nutzungsänderung

In Gutheissung einer Beschwerde der Steuerverwaltung BL hat das Kantonsge­richt (KG) – unter Berufung auf die bundes­gerichtliche Rechtsprechung (BGer 2C_153/2014 vom 4.9.2014 E. 2.3) – ent­schieden, dass bei Umnutzung eines Fitnesscenters in eine Wohnung und Totalsanierung der betreffenden Liegenschaft die damit verbundenen Aufwendungen nicht als werterhaltend, sondern als wertvermehrend zu qualifizie­ren und damit einkommenssteuerlich nicht abzugsfähig sind (KG BL, Entscheid Nr. 810 17 317 vom 6.6.2018).

Schuldner der Wassergebühren bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Im vorliegenden Verfahren war strittig, ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die einzelnen Stockwerkeigentümer Schuldner der verfügten öffentlich-rechtlichen Wasser- und Schwemmgebühr sind.

Das zuständige Enteignungsgericht (EntG) BL kam zum Schluss, dass die Bezahlung der verfügten Wasser- und Schwemmgebühr eine gemeinschaftliche Last der Stockwer­keigentümer i.S.v. Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB darstellt, für welche nach aussen un­mittelbar die Stockwerkeigentümergemein­schaft haftet (Art. 712l ZGB). Damit entfällt die Möglich­keit, die einzelnen Stockwerkeigentümer unmittelbar und anteilsmässig für diese Verpflichtung zu belangen. Daher können die einzelnen Stockwerkeigentümer auch nicht Adressaten der Verfügung betreffend Wasser- und Schwemmgebühren sein, sondern die Verfügung muss an die Stock­werkeigentümergemeinschaft gerichtet sein. Bei fehlender Verwaltung bzw. Vertre­tung hat die Zustellung an alle Stockwerkeigentümer einzeln zu erfolgen. Das Fehlen einer Verwaltung berechtigt aber nur zur Zustellung, ändert aber nichts daran, dass die beschränkt vermögens-, handlungs-, prozess- und betreibungsfähige Stockwerkeigentümer­gemeinschaft Adressat der Gebührenverfügung ist (EntG BL, Entscheid Nr. 650 18 2 vom 14. Juni 2018).

Michel Jutzeler